월세 명도소송 진행방법, 계약해지 기준 확인

월세 명도소송은 임차인이 월세를 연체해 임대차계약을 적법하게 해지했는데도 집이나 상가를 비워주지 않을 때 진행하는 소송입니다. 주택은 차임 2기분, 상가는 3기분에 해당하는 연체액이 계약해지 기준이며, 반드시 연속해서 연체해야 하는 것은 아닙니다. 연체내역을 정리하고 계약해지 의사를 통지한 뒤에도 임차인이 퇴거하지 않는다면 법원 전자소송포털에서 건물인도 청구소송을 진행할 수 있습니다.

월세 명도소송은 언제 가능한가요?

세입자가 월세를 몇 달째 내지 않는다면 집주인 입장에서는 하루라도 빨리 퇴거시키고 싶을 수 있습니다.

하지만 월세가 밀렸다는 사실만으로 임대차계약이 자동으로 종료되거나 세입자를 즉시 내보낼 수 있는 것은 아닙니다.

월세 연체를 이유로 명도소송을 진행하려면 먼저 법률상 계약해지 요건을 충족했는지 확인해야 합니다.

핵심은 다음 두 가지입니다.

• 법에서 정한 차임연체액에 도달해 계약해지권이 발생했는지
• 임대인이 해지 의사를 적법하게 표시하고 그 의사표시가 효력을 발생했는지

이후 임차인이 건물을 계속 점유하면서 인도를 거부한다면 건물인도 청구소송을 검토할 수 있습니다.

여기서 명도소송은 일반적으로 건물인도 청구소송을 의미합니다.

임대차계약의 종료와 건물 인도의무를 확인받아 법원 판결에 따라 부동산을 돌려받는 절차입니다.

주택 월세 계약해지 기준은 2기분 연체

민법 제640조는 건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기분에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.

월세 100만 원인 주택이라면 미납 차임이 200만 원에 달하는 경우가 대표적인 예입니다.

중요한 것은 월세를 연속해서 두 달 밀렸는지가 아니라 실제 연체액이 2기분에 달했는지입니다.

약정 월세	2기분 연체액
40만 원	80만 원
50만 원	100만 원
70만 원	140만 원
100만 원	200만 원
150만 원	300만 원

2기분 연체는 어떻게 계산하나요?

월세 100만 원인 주택을 예로 들어보겠습니다.

월세 납부 상황	현재 미납액	판단
1월·2월 전액 미납	200만 원	해지 기준 충족
4개월간 매월 50만 원씩 납부	200만 원	해지 기준 충족
3개월간 매월 30만 원씩 부족	90만 원	현재 미납액 기준 미충족
2기분 연체 후 1기분 변제	100만 원	이미 발생한 해지권의 존속 여부 검토

마지막 경우가 특히 중요합니다.

이미 2기분 연체로 해지권이 발생했다면 임차인이 일부 월세를 나중에 지급했다고 해서 해지권이 언제나 소멸하는 것은 아닙니다.

다만 주택 임대차의 구체적 사정과 해지권 행사 여부, 임대인의 의사 등을 검토해야 합니다.

따라서 일부 변제 후 현재 연체액이 기준 미만이라는 사실만으로 반드시 해지할 수 없다고 판단해서는 안 됩니다.

상가 월세 계약해지 기준은 3기분 연체

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다.

상가 월세가 100만 원이라면 연체액이 300만 원에 달하는 경우를 생각할 수 있습니다.

약정 월세	3기분 연체액
50만 원	150만 원
80만 원	240만 원
100만 원	300만 원
150만 원	450만 원
200만 원	600만 원

상가 역시 반드시 연속해서 3개월을 연체해야 하는 것은 아닙니다.

예를 들어 1월과 2월 월세를 납부하지 않고 3월에는 정상 납부했지만 4월 월세를 다시 연체했다면 미납액 합계가 3기분에 해당할 수 있습니다.

다만 실제 연체액을 계산할 때는 임차인의 변제 내역과 약정 차임, 관련 법률상 특례를 확인해야 합니다.

특히 과거 코로나19 관련 임시 특례가 적용되는 기간의 연체액은 해지 기준에서 제외되는 경우가 있으므로 해당 기간이 포함된다면 별도로 검토해야 합니다.

주택과 상가 계약해지 기준 비교

구분	주택	상가
차임 연체 해지 기준	2기분	3기분
주된 법적 근거	민법 제640조	상가건물 임대차보호법 제10조의8
연속 연체 필요 여부	반드시 연속할 필요 없음	반드시 연속할 필요 없음
계약갱신 관련 제한	2기분 차임 연체 등이 문제	3기분 차임 연체 사실 등이 문제
권리금 회수기회 보호	해당 없음	법률상 예외 사유와 연관

여기서 주의할 것은 계약해지와 계약갱신 거절이 서로 다른 절차라는 점입니다.

계약해지는 임대차기간 중이라도 법률상 사유가 있으면 계약을 종료시키는 것입니다.

계약갱신 거절은 계약기간이 끝날 때 임대차를 계속하지 않는 문제입니다.

따라서 차임 연체가 발생했다면 두 가지를 구분해야 합니다.

계약 만료가 가까우면 갱신 거절도 가능한가요?

주택임대차보호법 제6조는 임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 원칙적으로 묵시적 갱신이 이루어지도록 규정합니다.

그러나 같은 조 제3항은 2기분 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않도록 정하고 있습니다.

또한 주택임대차보호법 제6조의3은 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 갱신거절 사유를 규정합니다.

따라서 연체가 있는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 검토할 수 있습니다.

다만 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 요건이 다르므로 연체 사실과 계약기간, 통지 시점을 따로 확인해야 합니다.

계약기간 만료가 가까운 경우에는 해지 통보와 갱신거절 통보 중 어느 절차가 적절한지도 검토하는 것이 좋습니다.

상가에서 3기분 연체하면 권리금도 못 받나요?

상가에서 차임연체액이 3기분에 달한 사실은 계약해지뿐 아니라 계약갱신요구와 권리금 회수기회 보호에도 영향을 줄 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 3기분에 달하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 계약갱신 거절 사유로 정하고 있습니다.

또한 같은 법 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우 권리금 회수기회 보호의무에 대한 예외를 인정합니다.

따라서 차임 연체 사실이 있는 상가 임차인은 권리금 관련 보호를 주장하는 데 제한을 받을 수 있습니다.

다만 임대인의 모든 행위가 무조건 정당화되는 것은 아니며, 실제 연체 사실과 권리금 분쟁의 구체적 사정을 확인해야 합니다.

월세를 나중에 갚으면 계약해지가 취소되나요?

월세를 장기간 연체한 세입자가 계약해지 통보를 받은 뒤 일부를 입금하는 경우가 있습니다.

이때 이미 발생한 해지권이 사라지는지 문제가 될 수 있습니다.

2026년 6월 24일 대법원은 상가건물 임대차와 관련해 중요한 판단을 했습니다.

대법원 2024다320215 판결에서는 차임연체액이 3기분에 달한 때 계약해지권이 발생하며, 임대인이 해지권을 행사할 당시에도 3기분 이상 연체가 있었던 경우 임차인이 해지 의사표시 도달 전에 임대인의 동의 없이 일부를 변제해 연체액이 3기분 아래로 내려갔더라도 특별한 사정이 없으면 해지권이 소멸하지 않는다고 판단했습니다.

따라서 상가 임대인이 법정 요건에 따라 해지권을 행사한 뒤 임차인이 일부 월세를 납부했다고 해서 계약해지권이 반드시 사라지는 것은 아닙니다.

다만 임대인이 계약을 계속 유지하기로 합의했거나 해지권을 포기한 것으로 볼 사정이 있다면 판단이 달라질 수 있습니다.

연체 월세를 수령할 때는 실제 지급 목적과 계약 유지에 관한 합의 여부를 명확히 남겨두는 것이 좋습니다.

월세 명도소송 진행방법 6단계

월세 명도소송은 계약해지 사유를 확인하는 단계부터 시작합니다.

일반적인 진행 순서는 다음과 같습니다.

1. 월세 연체내역 정리
2. 계약해지 통보
3. 필요한 경우 점유이전금지가처분 신청
4. 건물인도 청구소송 접수
5. 법원 재판 및 판결
6. 필요한 경우 강제집행

각 단계를 순서대로 살펴보겠습니다.

1단계. 월세 연체내역 정리

임대차계약서에 정한 월세와 지급일을 먼저 확인합니다.

이후 은행 입금내역을 대조해 실제 미납액을 계산합니다.

확인항목	준비할 내용
월세 약정액	임대차계약서
지급일	계약서상 납부일
실제 입금액	통장 거래내역
미납 차임	월별 정산표
일부 변제 내역	변제 날짜와 금액
연체 총액	법정 해지 기준 확인

특히 임차인이 월세를 일부씩 납부했다면 단순히 미납된 달의 개수만 세어서는 안 됩니다.

실제 차임연체액이 2기분 또는 3기분에 달했는지를 확인해야 합니다.

관리비와 연체이자 등은 차임과 성격이 다를 수 있으므로 무조건 월세 연체액에 합산해서는 안 됩니다.

2단계. 계약해지 통보

법정 해지 사유가 발생했다면 임차인에게 계약을 해지한다는 뜻을 명확하게 전달해야 합니다.

내용증명우편을 활용하면 해지 통지 내용을 증거로 남길 수 있습니다.

일반적으로 다음 내용을 기재합니다.

• 임대인과 임차인의 성명
• 임대차 목적물 주소
• 계약 체결일
• 월세 연체기간과 금액
• 계약을 해지한다는 의사표시
• 건물 인도 요구
• 미이행 시 법적 조치 예정

내용증명 자체가 법률상 반드시 필요한 것은 아닙니다.

그러나 실제 소송에서 어떤 내용을 통지했는지 입증하는 데 도움이 됩니다.

또한 내용증명 발송만으로 의사표시가 상대방에게 도달했다고 단정할 수 없으므로 배달 여부도 확인해야 합니다.

계약해지의 효력 발생 시점은 의사표시가 적법하게 도달한 시점 등 실제 사정에 따라 판단합니다.

3단계. 점유이전금지가처분 검토

소송 도중 임차인이 다른 사람에게 건물을 넘기는 경우가 있습니다.

이런 상황이 발생하면 판결 이후 강제집행 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.

점유이전금지가처분은 점유자가 변경되는 위험을 줄이기 위한 보전처분입니다.

특히 상가에서 무단전대가 의심되거나 실제 점유자가 변경될 위험이 있다면 신청 필요성을 검토할 수 있습니다.

다만 모든 월세 명도소송에서 반드시 필요한 것은 아닙니다.

가처분 신청에는 별도의 인지액과 송달료, 담보제공, 집행관 비용 등이 발생할 수 있습니다.

가처분 결정을 받았다면 법정 집행기한도 확인해야 합니다.

4단계. 건물인도 청구소송 접수

계약해지가 적법하게 이루어졌는데도 임차인이 퇴거하지 않는다면 건물인도 청구소송을 진행할 수 있습니다.

대한민국 법원 전자소송포털에서 변호사 없이 직접 소장을 제출할 수 있습니다.

일반적인 소장 제출 순서는 다음과 같습니다.

1. 전자소송포털 접속 및 로그인
2. 민사 소장 제출 메뉴 선택
3. 원고와 피고 정보 입력
4. 청구취지와 청구원인 작성
5. 임대차계약서 등 증거자료 첨부
6. 인지액과 송달료 납부
7. 접수 후 사건번호 확인

청구취지에는 건물 인도를 청구한다는 내용을 작성합니다.

예를 들어 다음과 같은 형태입니다.

‘피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도하라.’

다만 반환할 임대차보증금이 남아 있다면 건물 인도와 보증금 반환의 동시이행 관계가 문제 될 수 있습니다.

따라서 실제 사건에 맞게 청구취지를 검토해야 합니다.

5단계. 법원 재판 및 판결

소장이 접수되면 법원은 피고에게 소장 부본을 송달합니다.

피고는 원칙적으로 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다.

피고가 답변서를 내지 않고 법률상 요건이 충족되면 무변론판결이 가능할 수 있습니다.

반면 월세 연체액이나 계약해지 효력, 보증금 반환 문제를 다투는 경우에는 법원이 변론기일을 열어 심리합니다.

임대인은 계약서와 입금내역, 해지 통지자료 등을 통해 청구원인을 입증해야 합니다.

6단계. 강제집행 신청

승소판결이 나왔다고 임차인이 자동으로 퇴거하는 것은 아닙니다.

임차인이 자발적으로 건물을 인도하지 않으면 집행관에게 부동산 인도 강제집행을 신청해야 할 수 있습니다.

일반적인 순서는 다음과 같습니다.

1. 강제집행 가능한 판결 등 집행권원 확보
2. 집행문과 송달 관련 서류 등 준비
3. 집행관사무소에 인도집행 신청
4. 집행관의 현장 확인 및 계고
5. 필요한 경우 실제 인도집행
6. 남겨진 물건의 보관과 처리

가집행선고가 붙은 판결은 요건을 갖추면 판결 확정 전에도 집행할 수 있는 경우가 있습니다.

다만 집행정지결정이나 동시이행 조건 등 실제 집행에 영향을 주는 사항이 있는지 확인해야 합니다.

계약해지 내용증명은 어디서 보내나요?

계약해지 통지는 반드시 내용증명으로 해야 하는 것은 아니지만, 나중에 해지 의사표시의 내용과 발송 사실을 증명하는 데 유용합니다.

인터넷우체국에서는 내용증명 관련 서비스를 제공하고 있습니다.

계약해지 통지서를 작성할 때는 연체액과 해지 의사, 건물 인도 요구사항을 구체적으로 기재해야 합니다.

우편 서비스의 내용증명 메뉴에서 인터넷 내용증명 신청방법을 확인할 수 있습니다.

밀린 월세는 어떻게 돌려받나요?

월세 명도소송에서는 건물 인도와 별개로 미지급 차임을 어떻게 회수할지도 중요합니다.

대표적인 방법은 다음과 같습니다.

회수방법	확인사항
보증금에서 공제	연체차임과 적법한 공제액 정산
같은 소송에서 청구	건물 인도와 금전청구 병합 검토
판결 후 강제집행	집행권원 확보 후 채무자 재산 집행
합의 정산	지급 일정과 인도 조건 명확화

예를 들어 보증금 2,000만 원에 월세 100만 원인 계약에서 임차인이 월세 4개월분을 연체했다면 미납 차임은 400만 원입니다.

다른 공제항목이 없다고 가정하면 보증금 정산 잔액은 1,600만 원입니다.

다만 계약 종료 후 임차인이 계속 점유하는 기간에 발생하는 차임 상당 손해배상이나 부당이득 문제도 별도로 검토해야 합니다.

특히 임차인이 실제로 건물을 사용·수익했는지 등 구체적인 사정에 따라 청구의 성격과 금액이 달라질 수 있습니다.

보증금에서 공제할 항목을 임의로 늘리거나 입증되지 않은 손해액을 무조건 차감해서는 안 됩니다.

보증금이 남아 있어도 명도소송할 수 있나요?

가능합니다.

임대차보증금이 남아 있다는 이유만으로 임차인의 월세 지급의무가 없어지는 것은 아닙니다.

임차인이 법정 차임연체 기준에 해당한다면 임대인은 계약해지를 검토할 수 있습니다.

다만 계약 종료 후에는 보증금 반환과 건물 인도가 원칙적으로 동시이행 관계에 있다는 점을 고려해야 합니다.

따라서 건물인도 청구소송을 진행하면서 실제 반환해야 할 보증금 잔액을 정확하게 계산해야 합니다.

법원이 동시이행 관계를 인정하면 판결 주문에도 해당 내용이 반영될 수 있습니다.

판결 후 강제집행을 진행할 때도 보증금 반환 또는 제공 등 판결에서 정한 요건을 충족해야 할 수 있습니다.

월세 명도소송 비용은 얼마인가요?

월세 명도소송을 진행할 때는 기본적으로 소장 접수에 필요한 인지액과 송달료가 발생합니다.

인지액은 건물인도 청구의 소가에 따라 달라집니다.

일반적인 건물 전체 인도청구라면 법률상 목적물 평가액 등을 기준으로 계산합니다.

송달료는 사건 유형과 당사자 수에 따라 예납합니다.

2026년 10월 기준 민사 1심 단독·합의사건에서 원고 1명, 피고 1명인 경우 기본 송달료 예납액은 169,200원입니다.

다만 실제 사건 유형과 적용되는 예납 기준에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.

점유이전금지가처분이나 강제집행이 필요한 경우에는 별도 비용을 고려해야 합니다.

변호사 없이 나홀로소송으로 진행하더라도 법원에 납부하는 인지액과 송달료는 발생합니다.

월세 명도소송 기간은 얼마나 걸리나요?

명도소송은 사건마다 진행 기간이 달라집니다.

피고가 계약해지 사실을 인정하고 크게 다투지 않는다면 비교적 빠르게 진행될 수 있습니다.

반면 연체액 계산이나 계약해지 효력, 보증금 반환 문제가 다투어지면 변론기일과 증거조사로 인해 소송기간이 길어질 수 있습니다.

또한 소장 송달이 되지 않아 주소보정이 필요하거나 피고가 반소를 제기하면 심리가 복잡해질 수 있습니다.

판결 후에도 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않는다면 강제집행 기간이 추가됩니다.

따라서 모든 월세 명도소송이 일정한 개월 수 안에 종료된다고 단정하기는 어렵습니다.

소송 대신 합의 퇴거를 검토할 수 있나요?

소송이 진행되기 전이나 진행 중에도 임대인과 임차인은 자발적인 인도에 합의할 수 있습니다.

예를 들어 인도 날짜와 보증금 정산, 미납 차임의 지급방법을 합의서에 작성하는 방식입니다.

상황에 따라서는 일정한 이사비 등을 조건으로 자발적인 퇴거를 협의하기도 합니다.

다만 구두로만 합의하면 나중에 인도 날짜나 비용 부담을 두고 다시 분쟁이 발생할 수 있습니다.

따라서 합의한다면 인도할 날짜와 건물 상태, 정산액, 잔금 지급 조건 등을 명확하게 작성하는 것이 좋습니다.

또한 법원에서 제소전화해를 진행하거나 조정절차를 활용하는 방법도 검토할 수 있습니다.

하지만 제소전화해나 조정이 언제나 성립하는 것은 아니며, 실제 집행 가능성은 조서의 내용과 법률상 요건에 따라 달라집니다.

월세 명도소송에서 주의할 점

연체액을 정확하게 계산하세요

주택은 2기분, 상가는 3기분이라는 기준을 적용해야 합니다.

관리비와 연체이자를 무조건 차임에 포함해서는 안 됩니다.

일부 변제만으로 해지권이 사라진다고 생각하지 마세요

이미 발생한 해지권의 효력은 실제 해지권 행사와 당사자 의사, 법률상 요건을 기준으로 판단해야 합니다.

해지 통지 도달 여부를 확인하세요

내용증명을 발송했다는 사실만으로 반드시 통지가 도달했다고 볼 수는 없습니다.

점유이전금지가처분은 필요한 경우 신청하세요

점유자가 변경될 위험이 있다면 검토할 수 있지만 모든 사건에서 의무적으로 신청하는 절차는 아닙니다.

임의로 퇴거시키지 마세요

월세가 장기간 밀렸더라도 도어락 교체나 단전·단수, 임차인 물건의 임의 반출 등은 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

보증금 정산을 확인하세요

연체 월세와 적법한 공제액을 계산하고 반환할 보증금 잔액이 있는지 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

월세를 한 달만 밀려도 명도소송을 할 수 있나요?

월세 연체를 이유로 계약을 해지하려면 주택은 2기분, 상가는 3기분 차임연체 기준을 확인해야 합니다. 한 달 연체만으로는 일반적으로 해당 기준에 도달하지 않지만 별도의 적법한 계약 종료 사유가 있다면 판단이 달라질 수 있습니다.

월세를 연속해서 연체해야 하나요?

반드시 연속해서 연체할 필요는 없습니다. 실제 연체액이 법정 기준에 달했는지가 중요합니다.

밀린 월세를 일부 갚으면 계약해지가 불가능한가요?

반드시 그렇지는 않습니다. 특히 2026년 6월 24일 대법원은 상가 임대차에서 3기분 차임연체로 발생한 해지권이 임차인의 일방적인 일부 변제만으로 당연히 소멸하지 않는다고 판단했습니다.

해지 통보는 반드시 내용증명으로 해야 하나요?

내용증명 방식 자체가 모든 계약해지의 법정 필수요건은 아닙니다. 다만 해지 의사표시의 내용과 발송 사실을 입증하는 데 도움이 되므로 배달 여부와 함께 확인하는 것이 좋습니다.

보증금이 남아 있어도 명도소송할 수 있나요?

가능합니다. 다만 임대차 종료 후에는 보증금 반환과 건물 인도의 동시이행 관계가 문제 될 수 있으므로 실제 반환할 보증금 잔액을 정산해야 합니다.

월세 명도소송은 변호사 없이 가능한가요?

가능합니다. 대한민국 법원 전자소송포털에서 직접 소장을 작성하고 제출할 수 있습니다. 다만 계약해지나 보증금 정산과 관련된 다툼이 복잡하다면 전문가의 도움을 검토할 수 있습니다.

명도소송에서 승소하면 바로 퇴거시킬 수 있나요?

판결만으로 세입자가 자동 퇴거하는 것은 아닙니다. 임차인이 자발적으로 인도하지 않으면 집행관을 통한 부동산 인도 강제집행이 필요할 수 있습니다.

마무리

월세 명도소송의 출발점은 법률상 계약해지 기준을 정확하게 확인하는 것입니다.

주택은 2기분, 상가는 3기분 차임연체액이 중요한 기준이며 반드시 연속해서 연체할 필요는 없습니다.

연체 기준을 충족했다면 계약해지 의사를 적법하게 통지하고 실제 도달 여부를 확인해야 합니다.

계약이 종료되었는데도 임차인이 퇴거하지 않는다면 대한민국 법원 전자소송포털에서 건물인도 청구소송을 직접 진행할 수 있습니다.

다만 점유이전금지가처분은 필요한 경우 검토하는 절차이고, 판결 이후에도 임차인이 퇴거하지 않으면 별도 강제집행이 필요할 수 있습니다.

소송을 시작하기 전에 실제 연체액과 해지권의 발생·행사 여부, 보증금 정산, 점유관계를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.