토지거래허가구역 내에서 아파트 거래도 허가가 필요한가요?

아파트는 건물과 함께 대지지분을 소유하는 구조이므로, 허가구역에 포함되고 지정 공고의 거래 대상과 면적 기준을 충족하면 관할 시·군·구청의 허가가 필요합니다.

토지거래허가구역 지정 기간과 해제 여부는 어떻게 확인하나요?

지정기간은 5년 이내로 정할 수 있으며, 서울 전역과 경기 12개 지역의 아파트 허가구역은 2026년 12월 31일 지정기간이 끝날 예정입니다. 연말 전후 계약이라면 최신 지정·해제 공고를 다시 확인해야 합니다.

토지거래허가구역 조회 바로가기, 우리 동네 지정 여부 확인

게린폼 2026년 11월 3일 읽는 시간 약 19분

토지거래허가구역은 주소나 지번만 있으면 국토교통부 토지이음에서 무료로 조회할 수 있습니다. 2026년 11월 3일 기준 서울 25개 자치구 전역과 경기 일부 지역이 아파트 등을 대상으로 지정돼 있으며, 이날 경기 신규택지 주변 허가구역 324.03㎢가 해제됐습니다. 서울 전역과 경기 12개 지역의 아파트 허가구역은 2026년 12월 31일 지정기간이 끝날 예정이므로, 연말 전후 계약이라면 최신 지정·해제 공고를 다시 확인해야 합니다.

토지거래허가구역 조회 바로가기

토지거래허가구역, 먼저 짧게 알고 가기

토지거래허가구역은 땅값이 급하게 오르거나 투기 우려가 있는 지역을 국토교통부장관이나 시·도지사 등이 지정하는 구역입니다.

근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」이며, 지정기간은 5년 이내로 정할 수 있습니다.

이 구역 안에서 허가 대상에 해당하는 토지나 주택을 거래하려면 관할 시·군·구청의 허가가 필요합니다.

허가를 받지 않은 토지거래계약은 법적으로 효력이 발생하지 않습니다.

구분	주요 내용
지정 목적	투기 방지와 토지시장 안정
지정권자	국토교통부장관·시도지사 등
지정기간	5년 이내
허가 신청	매도인·매수인 공동 신청
처리기간	15일(업무일 기준)
신청 수수료	무료
허가 후 의무	허가받은 목적에 따른 토지 이용

아파트도 토지거래허가 대상이 될 수 있습니다.

아파트는 건물과 함께 대지지분을 소유하는 구조이므로, 허가구역에 포함되고 지정 공고의 거래 대상과 면적 기준을 충족하면 허가가 필요합니다.

따라서 집이나 땅을 매매할 계획이라면 가격을 비교하기 전에 허가구역 지정 여부부터 확인하는 것이 좋습니다.

2026년 11월 토지거래허가구역 지정 현황

최근 서울과 경기 지역에서는 아파트 거래 규제와 신규택지 개발을 위한 토지거래허가구역 지정이 동시에 이루어졌습니다.

특히 2026년 11월 3일 경기도의 신규택지 관련 지정구역이 대폭 해제돼 지역별 구분이 중요해졌습니다.

구분	지정 지역	주요 대상	지정기간
서울	25개 자치구 전역	아파트 등 지정 대상 주택	2026.12.31.까지
경기 12곳	과천·광명·의왕·하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지	아파트 등 지정 대상 주택	2026.12.31.까지
경기 추가 3곳	화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시	아파트 등 지정 대상	2027.12.31.까지
경기 신규택지 주변	김포·구리·하남·의정부 일부	지정 공고에 포함된 토지	2029.11.2.까지
외국인 등 대상	서울 전역, 경기·인천 지정 지역	단독·다가구·아파트·연립·다세대 등	2027.8.25.까지

서울 전역과 경기 12개 지역의 아파트 지정에는 아파트가 포함된 동일 단지 내 일부 연립·다세대주택도 포함됩니다.

또한 외국인 등 대상 허가구역은 거래 당사자와 건축물 유형에 따른 별도의 지정입니다.

위 표는 주요 광역 지정 현황을 정리한 것이며, 전국의 모든 지정구역을 나열한 것은 아닙니다.

서울의 정비사업 예정지와 자연녹지지역, 경기 일부 개발사업지 등에는 별도의 허가구역이 중복 지정돼 있을 수 있습니다.

같은 시·구 안에서도 지번과 거래 대상에 따라 허가 여부가 달라지므로 반드시 개별 주소로 조회해야 합니다.

11월 3일 경기도 토지거래허가구역 대규모 해제

2026년 11월 3일 경기도의 토지거래허가구역 가운데 상당 부분이 해제됐습니다.

이번 조치는 지난 8월 신규 공공택지 공급과 관련해 10개 시에 지정한 토지거래허가구역을 조정한 것입니다.

구분	면적
기존 지정면적	363.36㎢
11월 3일 해제면적	324.03㎢
허가구역 유지면적	39.33㎢
해제 비율	약 89%

새롭게 발표된 공공택지 예정지와 주변 영향권만 남기고 나머지 지역을 해제한 것입니다.

허가구역이 유지되는 주요 지역

김포시: 신규 공공택지 후보지와 주변 영향권
구리시: 사노동 일원
하남시: 감북동·감일동·미사동 일원
의정부시: 신규 공공택지 후보지와 주변 영향권

이번 조정에 따른 유지구역의 지정기간은 2026년 11월 3일부터 2029년 11월 2일까지입니다.

구리시는 기존 12.28㎢에서 사노동 일원 3.22㎢로 축소됐습니다.

하남시도 기존 70.14㎢에서 감북·감일·미사동 일원 7.17㎢로 지정 범위가 줄었습니다.

다만 이번에 해제된 것은 신규택지 관련 지정구역의 일부입니다.

과천·광명·성남 등 별도로 지정된 아파트 허가구역까지 함께 해제된 것은 아닙니다.

따라서 같은 지역에 있는 아파트라도 다른 지정 사유로 허가구역이 유지되는지 확인해야 합니다.

조회 방법 1. 토지이음에서 주소로 확인하기

가장 편리한 방법은 국토교통부 토지이음에서 개별 토지의 지정 여부를 확인하는 것입니다.

회원가입이나 공동인증서 없이 주소만으로 무료 열람이 가능합니다.

조회 순서

토지이음 홈페이지에 접속합니다.
첫 화면 검색창에 도로명주소 또는 지번주소를 입력합니다.
검색 결과에서 확인할 필지를 선택합니다.
토지이용계획 열람 화면으로 이동합니다.
‘지역·지구 등 지정여부’ 항목을 확인합니다.
‘토지거래계약에관한허가구역’ 표시가 있는지 살펴봅니다.

조회 결과에서 해당 문구가 표시된다면 토지거래허가구역 관련 지정정보가 있다는 의미입니다.

아파트는 단지의 지번주소로 검색할 수 있습니다.

다만 단지가 여러 필지로 이루어져 있다면 실제 거래 대상과 관련된 필지를 각각 확인해야 할 수도 있습니다.

주소를 검색할 때 동·호수까지 입력할 필요는 없습니다. 토지이음은 기본적으로 개별 토지의 지번을 기준으로 정보를 제공합니다.

조회 방법 2. 시·도 부동산 포털에서 확인하기

토지이음에서 허가구역 표시를 확인했다면 최신 지정기간과 허가 기준은 지방자치단체의 공고를 통해 다시 확인하는 것이 좋습니다.

확인 경로	확인할 정보	추천 대상
토지이음	주소별 지정 여부	전국 개별 토지 조회
서울부동산정보광장	허가구역 지정현황·허가내역	서울 아파트·토지 거래
경기부동산포털	지정현황·허가제도 안내	경기도 부동산 거래
시·군·구청 고시공고	최신 지정도면·토지조서	계약 전 최종 확인

서울부동산정보광장에서는 토지거래허가 관련 메뉴를 통해 지정현황과 허가내역을 확인할 수 있습니다.

경기도는 경기부동산포털에서 토지거래허가 제도와 지정현황을 안내합니다.

특히 지정구역의 일부만 해제되는 경우에는 지도에 표시된 경계와 지번별 토지조서를 확인하는 것이 중요합니다.

구청 홈페이지에서는 허가구역 지정도면을 PDF로, 대상 지번 목록을 별도 파일로 제공하는 경우도 있습니다.

단순히 ‘○○시 허가구역 해제’라는 뉴스 제목만 보고 계약을 진행하면 다른 지정구역이 남아 있는 사실을 놓칠 수 있습니다.

토지거래허가구역 최신 지정현황 확인

서울 외 지역은 토지이음과 관할 지자체 홈페이지의 최신 고시공고를 함께 확인하면 됩니다.

조회 결과는 이렇게 읽으면 됩니다

토지이음의 토지이용계획 화면에는 용도지역과 각종 규제정보가 함께 표시됩니다.

처음 조회하는 경우 어떤 내용을 확인해야 하는지 헷갈릴 수 있습니다.

표시 내용	확인할 사항
토지거래계약에관한허가구역	해당 필지의 허가구역 지정정보
제1종·제2종 일반주거지역	용도지역과 기본 면적 기준
상업지역	상업지역의 허가 면적 기준
녹지지역	녹지지역의 허가 면적 기준
고시정보	지정·변경·해제 관련 공고

허가구역 문구가 표시된다면 관련 공고를 통해 지정기간과 대상 면적을 확인합니다.

반대로 문구가 표시되지 않더라도 최신 신규 지정 공고가 시스템에 반영됐는지 확인하는 것이 안전합니다.

특히 2026년 11월처럼 지정과 해제가 동시에 이루어지는 시기에는 관할 시·군·구청에 거래 대상 지번을 알려 주고 최종 확인하는 것이 좋습니다.

토지이음 열람 결과는 참고용 정보이며 법적 효력이 있는 증명서 자체는 아닙니다.

허가를 받아야 하는 면적 기준

토지거래허가구역에 포함됐다고 해서 모든 거래에 허가가 필요한 것은 아닙니다.

일반적으로 용도지역별 기준면적을 초과하는 경우 허가 대상이 됩니다.

구분	용도지역	일반 기준면적
도시지역	주거지역	60㎡ 초과
도시지역	상업지역	150㎡ 초과
도시지역	공업지역	150㎡ 초과
도시지역	녹지지역	200㎡ 초과
도시지역	용도지역 미지정	60㎡ 초과
도시지역 외	농지	500㎡ 초과
도시지역 외	임야	1,000㎡ 초과
도시지역 외	그 밖의 토지	250㎡ 초과

다만 지정권자는 거래 실태 등을 고려해 기준면적의 10% 이상 300% 이하 범위에서 별도 면적 기준을 정할 수 있습니다.

예를 들어 주거지역의 일반 기준은 60㎡ 초과이지만, 별도 공고에서 10%로 강화하면 6㎡ 초과 거래부터 허가 대상이 됩니다.

서울의 여러 허가구역에서도 주거지역 6㎡ 초과, 상업·공업지역 15㎡ 초과 등의 기준을 적용하고 있습니다.

따라서 주거지역이라는 이유로 60㎡ 이하는 무조건 허가가 필요 없다고 판단하면 안 됩니다.

아파트도 전용면적이 아니라 대지지분 면적을 기준으로 확인해야 합니다.

전용면적 59㎡ 아파트라도 대지지분과 해당 구역의 면적 기준에 따라 허가 대상이 될 수 있습니다.

이런 경우라면 꼭 먼저 조회해 보세요

토지거래허가구역은 부동산을 사는 사람뿐 아니라 파는 사람에게도 중요한 제도입니다.

허가 대상 거래에서는 매도인과 매수인이 공동으로 신청해야 하기 때문입니다.

특히 다음 상황이라면 미리 확인하는 것이 좋습니다.

노후 자금을 마련하기 위해 살던 아파트를 매도하는 경우
큰 집을 팔고 작은 집으로 옮기려는 경우
고향에 있는 농지나 임야를 정리하는 경우
자녀에게 주택을 넘기면서 대출이나 보증금을 함께 이전하는 경우
은퇴 후 귀농·귀촌을 위해 수도권 근교 토지를 매수하는 경우
세입자가 있는 아파트를 매매하려는 경우

매도인 입장에서는 매수인이 허가 요건을 갖추고 있는지도 중요합니다.

매수인의 이용 목적이 허가 요건에 맞지 않거나 실제 거주가 어렵다면 거래를 진행하지 못할 수 있습니다.

따라서 공인중개사에게 매물을 의뢰하기 전에 지정 여부부터 확인하면 거래 가능성을 판단하는 데 도움이 됩니다.

허가 신청 절차와 준비 서류

허가 대상에 해당한다면 매도인과 매수인이 공동으로 관할 시·군·구청에 신청하는 것이 원칙입니다.

허가 신청 순서

거래 대상의 허가구역 지정 여부 확인
허가면적과 매수 목적 검토
매도인·매수인 간 거래 조건 협의
토지거래계약 허가신청서 작성
토지이용계획서 등 필요서류 제출
담당 부서의 서류 심사 및 관련 부서 협의
허가 또는 불허가 결과 확인
허가 후 정식 매매계약 체결

허가 신청의 법정 처리기간은 15일이며, 일반적인 실무 안내에서는 주말과 공휴일을 제외한 업무일 기준으로 설명합니다.

서류 준비와 보완에 걸리는 시간까지 고려하면 실제 거래 일정은 넉넉하게 잡는 것이 좋습니다.

주요 준비 서류

구분	서류
기본	토지거래계약 허가신청서
기본	토지이용계획서
기본	토지취득자금 조달계획서
해당 시	가족관계증명서 등
해당 시	기존 주택 처리계획
해당 시	임대차 종료 확인서류
대리 신청	위임장과 신분증 관련 서류

지역과 거래 목적에 따라 추가서류가 필요할 수 있습니다.

강남구는 2026년 10월 기준 허가신청서와 토지이용계획서, 취득자금조달계획서, 행정정보 공동이용 사전동의서 등을 안내하고 있습니다.

허가 수수료는 무료입니다.

허가받은 뒤 정식 매매계약을 체결했다면 계약 체결일부터 30일 이내 부동산 거래신고도 진행해야 합니다.

허가가 필요 없는 거래도 있을까

허가구역 안에 있는 토지라도 거래 유형에 따라 허가 대상에서 제외되는 경우가 있습니다.

대표적인 사례는 다음과 같습니다.

거래 유형	허가 여부
허가 기준면적 이하 거래	원칙적으로 제외
상속	원칙적으로 제외
대가 없는 일반 증여	원칙적으로 제외
부담부증여	허가 대상 가능
법원 경매	일반적으로 제외
공익사업에 따른 수용·협의취득	법정 요건에 따른 제외
국공유재산의 법정 일반경쟁입찰 처분	법정 요건에 따른 제외
국가·지자체 등 공공기관 관련 거래	거래 유형별 확인

상속처럼 매매계약 없이 소유권이 이전되는 경우에는 일반적인 토지거래허가 대상이 아닙니다.

그러나 증여라고 하더라도 채무를 인수하는 부담부증여라면 실질적으로 대가가 수반되는 거래이므로 허가 대상이 될 수 있습니다.

또한 가족이 아닌 제3자에게 무상 증여하는 경우에는 실제 대가 없는 증여인지 확인을 요구받을 수 있습니다.

허가 면제 여부는 명칭보다 거래의 실제 내용에 따라 판단해야 합니다.

허가를 받은 뒤 지켜야 할 이용 의무

토지거래허가를 받았다면 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 합니다.

이용 의무는 취득 목적에 따라 달라집니다.

이용 목적	일반적인 이용 의무
자기 거주용	2년
농업·임업 등 관련 목적	목적별 법정 기간 적용
개발·사업 목적	목적별 법정 기간 적용
기타 허가 목적	허가조건과 법령 확인

자기 거주 목적으로 허가받은 주택은 원칙적으로 2년간 실거주해야 합니다.

서울의 일반적인 아파트 허가에서는 허가받은 날부터 4개월 이내에 잔금 지급과 소유권이전등기, 실거주를 완료하도록 안내하고 있습니다.

다만 기존 임차인이 있는 주택이나 입주권·분양권 등은 별도 기준이 적용될 수 있습니다.

허가받은 목적대로 이용하지 않는 경우에는 시정명령과 이행강제금 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

세입자가 있는 아파트, 실거주 유예는 가능할까

2026년에는 토지거래허가구역 안에서 세입자가 거주 중인 주택을 매수하려는 무주택자를 위한 실거주 유예 특례가 확대됐습니다.

국토교통부는 2026년 9월 17일 관련 제도의 신청기한 연장과 유예 범위 확대를 발표했습니다.

주요 내용은 다음과 같습니다.

구분	2026년 개편 내용
신청기한	2027년 12월 31일까지
매수인 요건	2026년 5월 12일부터 계속 무주택 유지
유예 대상	정해진 요건을 충족하는 임대 중 주택
기존 임대차	최초 계약 종료일까지 유예 가능
갱신계약	요건 충족 시 1회, 최대 2년 인정
최대 입주 유예	조건 충족 시 2029년 12월 31일까지
입주 후 의무	2년 실거주

이번 제도는 모든 세입자 있는 집을 조건 없이 매수할 수 있도록 허용한 것이 아닙니다.

매수인의 무주택 유지 요건, 임대차계약의 체결·갱신 시점, 유예 신청기간 등을 충족해야 합니다.

특히 2026년 10월 1일 시행된 개편에서는 일정 조건의 갱신계약까지 실거주 유예를 인정하도록 범위를 확대했습니다.

실거주 유예를 받더라도 나중에 실제 입주해 2년간 거주해야 하는 원칙은 유지됩니다.

세입자가 있는 아파트를 매수한다면 계약 체결 전에 관할 구청에 유예 특례 적용 가능 여부를 확인해야 합니다.

허가 없이 매매계약을 하면 어떻게 될까

토지거래허가가 필요한데도 허가를 받지 않고 매매계약을 체결하면 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따라 허가를 받지 않은 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 않습니다.

또한 허가 없이 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받으면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

위반 유형	주요 내용
무허가 계약	계약 효력 발생하지 않음
무허가 계약 체결·부정 허가	2년 이하 징역 또는 법정 벌금
이용 목적 위반	이행명령·이행강제금 가능
허가 내용과 다르게 이용	위반 사항에 따른 행정조치

무허가 거래 등에 대한 벌금은 계약 당시 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 30% 이하로 정해져 있습니다.

다만 허가받을 것을 전제로 한 조건부 계약인지, 허가제도를 회피하려는 계약인지에 따라 구체적인 법적 판단은 달라질 수 있습니다.

매도인과 매수인 모두 허가 대상 여부를 확인하고 계약 일정과 지급 조건을 신중하게 정해야 합니다.

특히 가계약금만 주고받았더라도 계약의 주요 내용에 합의했다면 법적 문제가 생길 수 있으므로 주의해야 합니다.