근저당말소 비용, 셀프 등기 비용 확인

근저당말소 셀프 등기 비용은 부동산 1개 기준 등록면허세·지방교육세 7,200원에 등기신청수수료 1,000~4,000원을 더한 금액입니다. 아파트는 일반적으로 1개로 계산하지만 단독주택은 토지와 건물이 각각 등기돼 있어 비용이 두 배가 될 수 있습니다. 법무사에 맡기면 대행 보수와 부가가치세 등이 추가되므로, 은행에서 필요한 서류를 받을 수 있다면 셀프 신청이 저렴합니다.

근저당말소 비용은 두 가지로 구성됩니다

대출을 다 갚고 근저당권을 지울 때 발생하는 기본 비용은 생각보다 단순합니다. 지방자치단체에 내는 세금과 법원 등기소에 내는 등기신청수수료입니다.

근저당권을 설정할 때처럼 채권최고액에 비례하는 세금이 붙지 않고 정액으로 계산하므로, 일반적인 말소등기는 대출금액이 크든 작든 기본 비용이 같습니다.

구분	내는 곳	금액(부동산 1개)	비고
등록면허세	부동산 소재지 관할 지자체	6,000원	말소등기 정액
지방교육세	등록면허세와 함께 납부	1,200원	등록면허세의 20%
등기신청수수료	법원 등기소	1,000~4,000원	신청 방식에 따라 다름

일반적인 근저당권 말소등기에는 당사자의 인감증명서를 일률적으로 첨부하지 않으며, 국민주택채권도 매입할 필요가 없습니다.

은행에서 받는 해지증서·위임장·등기필정보도 별도 발급비가 없는 것이 일반적입니다. 다만 등기부 열람이나 추가서류 발급에는 소액의 비용이 들 수 있습니다.

셀프 등기 비용, 신청 방식별 합계

등기신청수수료는 2025년 8월 1일 접수분부터 개정된 금액이 적용되고 있습니다. 2026년 11월 기준 근저당말소는 같은 등기라도 어떤 방식으로 신청하느냐에 따라 수수료가 최대 3,000원 차이 납니다.

신청 방식	세금 합계	등기신청수수료	총비용
방문 서면신청	7,200원	4,000원	11,200원
전자표준양식(e-Form)	7,200원	3,000원	10,200원
전자신청	7,200원	1,000원	8,200원

세 방식의 차이는 다음과 같습니다.

• 방문 서면신청: 신청서를 직접 작성해 관할 등기소에 제출하는 방식
• 전자표준양식(e-Form): 인터넷등기소에서 신청서를 작성·출력한 뒤 등기소에 방문 제출하는 방식
• 전자신청: 필요한 사용자등록과 전자적 신청 요건을 갖춰 온라인으로 접수하는 방식

전자신청이 가장 저렴하지만 최초 사용자등록을 위해 등기소를 방문해야 할 수 있고, 근저당권자인 은행의 전자적 신청 협조도 필요합니다.

평생 한두 번 말소할 사람이라면 교통비와 시간까지 고려해 e-Form을 선택하는 것이 현실적일 수 있습니다.

부동산 종류별 근저당말소 비용 계산

근저당말소 비용을 계산하려면 말소 대상 부동산이 몇 개인지 먼저 확인해야 합니다.

아파트처럼 대지권이 포함된 집합건물은 일반적으로 1개로 계산하지만, 단독주택은 토지와 건물이 각각 등기돼 있어 2개 이상이 될 수 있습니다.

부동산 형태	부동산 개수	e-Form 기준 총비용	방문신청 기준 총비용
아파트·빌라·오피스텔(집합건물)	1개	10,200원	11,200원
단독주택(토지 1필지 + 건물 1동)	2개	20,400원	22,400원
토지 2필지 + 건물 1동	3개	30,600원	33,600원
아파트 2채 공동담보	2개	20,400원	22,400원

위 금액은 각 부동산에 말소할 근저당권이 설정돼 있고, 동일한 방식으로 말소등기를 신청하는 일반적인 사례의 계산입니다.

비용을 계산할 때 특히 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다.

1. 집합건물은 대지권이 함께 등기돼 있더라도 일반적으로 1개로 계산합니다.
2. 단독주택·다가구주택은 토지와 건물의 등기기록이 따로 있어 각각 계산해야 할 수 있습니다.
3. 한 부동산에 근저당권이 2개 이상 설정돼 있다면 말소할 권리와 신청 건수를 확인해야 합니다.

특히 근저당권이 여러 개라고 해서 모든 세금과 수수료가 무조건 그 개수만큼 늘어나는 것은 아닙니다. 신청 내용과 과세 건수에 따라 계산이 달라질 수 있으므로 관할 등기소와 지자체에 확인하는 것이 정확합니다.

등기부의 표제부와 을구를 먼저 열람하면 부동산 개수와 근저당권 설정 내역을 확인할 수 있습니다.

셀프와 법무사·은행 대행 비용 비교

근저당말소를 직접 하면 세금과 등기수수료만 부담하면 되지만, 법무사나 은행 연계 대행업체에 맡기면 별도의 보수가 발생할 수 있습니다.

처리 방법	예상 비용	내가 할 일
셀프(e-Form)	부동산 1개 기준 10,200원	서류 수령, 세금 납부, 등기소 제출
은행 연계 대행	수만 원 수준 가능	비용 확인 및 대행 위임
개인 법무사 선임	수만~10만 원 안팎 가능	견적 확인 및 서류 위임

법무사 대행 비용은 업무 범위와 사무소별 견적에 따라 달라집니다. 일부 사무소는 기본 보수 외에 부가가치세, 서류 발급비, 기타 실비 등을 별도로 청구할 수 있습니다.

따라서 비용을 문의할 때는 반드시 다음 내용을 확인해야 합니다.

• 등록면허세 7,200원이 포함된 금액인지
• 등기신청수수료가 포함된 금액인지
• 법무사 보수에 부가가치세가 포함돼 있는지
• 여러 부동산을 동시에 말소할 때 추가 보수가 발생하는지

은행에 따라 근저당말소 비용을 지원하거나 연계 대행 서비스를 제공할 수 있습니다.

이러한 지원은 금융기관과 대출상품에 따라 다르므로, 셀프 신청 전에 상환한 은행에 비용 부담 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

근저당말소 비용 납부하는 방법

등록면허세 납부

등록면허세와 지방교육세는 부동산 소재지 관할 지방자치단체에 납부합니다.

주요 납부 방법은 다음과 같습니다.

1. 위택스에서 등록면허세(등록분)를 신고하고 납부
2. 부동산 소재지 시·군·구청 세무부서에서 고지서를 발급받아 납부
3. 납부 후 등기신청에 필요한 영수필확인 자료 준비

납세지는 현재 거주지가 아니라 부동산 소재지를 기준으로 합니다.

예를 들어 서울에 거주하지만 경기도 광주시에 있는 부동산의 근저당권을 말소한다면 경기도 광주시 관할로 등록면허세를 신고해야 합니다.

등기신청수수료 납부

등기신청수수료는 대법원 인터넷등기소에서 전자납부하거나 안내된 납부 방법에 따라 처리할 수 있습니다.

신청 방식에 따라 필요한 납부정보가 달라질 수 있으므로, e-Form 작성 과정에서 표시되는 수수료 납부 안내를 확인하면 됩니다.

납부 후에는 전자납부번호나 확인 자료를 준비해 등기신청서와 함께 제출합니다.

셀프 등기 비용 참고표, 다른 등기와 비교

근저당말소 외에 셀프로 많이 알아보는 등기들의 수수료도 함께 비교해 보겠습니다.

아래 금액은 세금을 제외한 등기신청수수료만 표시한 것입니다.

등기 종류	방문 서면	전자표준양식	전자신청
근저당권 말소등기	4,000원	3,000원	1,000원
소유권이전등기(매매)	18,000원	15,000원	10,000원
근저당권 설정등기	18,000원	15,000원	10,000원
상속 소유권이전등기	20,000원	17,000원	전자신청 제한

2026년 11월 기준 일반적인 상속 소유권이전등기는 전자신청 이용이 제한되므로 e-Form 또는 서면신청 방법을 확인해야 합니다.

소유권이전등기나 근저당권 설정등기는 등기신청수수료 외에 취득세 또는 채권최고액에 따른 등록면허세 등이 발생할 수 있어 총비용이 훨씬 커집니다.

반면 근저당말소는 정액 세금이 적용되므로 셀프 등기 중에서도 기본 비용 부담이 적은 편입니다.

근저당말소 비용 계산할 때 주의할 점

근저당말소 비용은 비교적 간단하지만 신청 전에 확인해야 할 사항이 있습니다.

• 등록면허세 또는 등기신청수수료를 잘못 납부하면 보정이 필요할 수 있습니다. 부동산 개수와 신청 내용을 확인한 뒤 납부해야 합니다.
• 등록면허세 납부확인 자료가 없으면 등기신청 처리에 문제가 생길 수 있으므로 등기소 방문 전에 미리 준비하는 것이 좋습니다.
• 마이너스통장처럼 한도대출이 연결된 근저당권은 잔액이 0원이어도 유지될 수 있습니다. 은행에 근저당권 해지 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
• 대출을 전액 상환했더라도 같은 근저당권이 다른 채무를 담보하는 경우에는 말소가 제한될 수 있습니다.
• 등기신청수수료는 대법원 규칙 개정으로 변경될 수 있으므로 실제 접수일 기준 금액을 확인해야 합니다.

특히 법무사 대행 견적을 비교할 때는 공과금을 포함한 총액인지 확인해야 실제 셀프 신청 비용과 정확하게 비교할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

근저당말소 비용은 은행이 내야 하는 것 아닌가요?

근저당권 설정 비용과 말소 비용은 부담 기준이 다를 수 있습니다.

근저당말소 비용은 대출계약과 금융기관의 비용 부담 기준에 따라 소유자 또는 채무자가 부담하는 경우가 많습니다.

다만 은행에서 말소비용 지원이나 무료 대행 서비스를 제공할 수 있으므로 상환한 은행에 확인하는 것이 좋습니다.

대출금액이 크면 근저당말소 비용도 커지나요?

아닙니다.

근저당권 말소등기의 등록면허세는 대출금액이나 채권최고액에 비례하지 않습니다.

일반적인 말소등기는 부동산 1개당 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원을 기준으로 계산합니다.

따라서 대출금액이 1억 원이든 5억 원이든 말소 대상 부동산과 신청 조건이 같다면 기본 비용도 같습니다.

근저당권이 2개면 비용도 두 배인가요?

반드시 두 배가 되는 것은 아닙니다.

같은 부동산에 근저당권이 여러 개 설정돼 있다면 각각의 근저당권을 말소해야 하지만, 실제 세금과 등기신청수수료는 신청 건수와 구체적인 신청 방식에 따라 달라질 수 있습니다.

여러 근저당권을 함께 말소하려는 경우에는 관할 등기소에 신청 방법과 수수료를 확인하는 것이 좋습니다.

신청을 취하하면 낸 비용을 돌려받을 수 있나요?

등기신청수수료는 등기가 완료되기 전에 신청을 취하하는 등 일정한 경우 환급을 청구할 수 있습니다.

등록면허세는 등기신청수수료와 별도로 지방자치단체에 환급 절차를 문의해야 합니다.

다만 취하했다고 모든 납부금액이 자동으로 환급되는 것은 아니므로 등기소와 관할 세무부서에 확인해야 합니다.

전자신청이 가장 저렴한데 꼭 그렇게 해야 하나요?

수수료만 비교하면 전자신청이 가장 저렴합니다.

그러나 최초 사용자등록과 전자적 인증 절차가 필요하고, 은행의 전자신청 협조 여부도 확인해야 합니다.

한 번만 처리할 개인이라면 2,000원을 더 내더라도 e-Form으로 신청서를 작성해 방문 제출하는 방식이 간편할 수 있습니다.

마무리

근저당말소 비용은 일반적인 아파트 1채 기준 셀프 신청 시 8,200~11,200원이며, e-Form으로 진행하면 10,200원입니다.

단독주택은 토지와 건물이 별도로 등기돼 있는 경우가 많아 말소 대상에 따라 비용이 2만 원대로 늘어날 수 있습니다.

법무사나 은행에 대행을 맡기면 별도 보수가 추가되므로, 직접 신청하는 비용과 대행 견적을 비교한 뒤 선택하면 됩니다.

실제 신청을 진행하려면 은행에서 받아야 할 서류와 등기소 제출 순서를 확인하는 것이 중요합니다.

관련 절차는 [근저당말소 셀프 신청 바로가기, 필요서류 확인] 글에서 이어서 확인할 수 있습니다.

근저당말소 비용을 줄이려면 먼저 등기부에서 말소할 부동산과 근저당권을 확인하고, 은행의 무료 대행 여부를 알아본 뒤 셀프 신청 방식을 선택하는 것이 좋습니다.