상속등기 비용 얼마일까, 법무사·셀프 비용 비교
상속등기 비용은 취득세 등 세금, 국민주택채권 할인료, 등기신청수수료, 법무사 보수 4가지로 나뉩니다. 세금과 채권 비용은 직접 하든 법무사에게 맡기든 원칙적으로 같고, 셀프로 아낄 수 있는 돈은 주로 법무사 보수와 대행료입니다. 공시가격 3억 원 아파트를 기준으로 계산하면 일반 상속과 1가구 1주택 특례의 취득세 차이가 600만 원에 달하므로, 법무사 견적보다 취득세 특례 여부부터 확인하는 것이 중요합니다.
상속등기 비용, 4가지 항목으로 나뉩니다
상속등기 견적을 받아 보면 숫자가 여러 줄로 나뉘어 있어 처음에는 헷갈리기 쉽습니다. 하지만 항목별로 나누면 크게 네 가지입니다.
| 항목 | 계산 기준 | 셀프로 절약 가능? |
|---|---|---|
| 취득세·지방교육세·농어촌특별세 | 시가표준액 × 적용 세율 | 원칙적으로 불가 |
| 국민주택채권 할인료 | 매입금액과 매도 시점의 할인율 | 원칙적으로 불가 |
| 등기신청수수료 | 부동산 개수·신청 방식 | 방식에 따라 차이 |
| 법무사 보수 | 보수기준과 업무 범위 | 가능 |
가족관계증명서, 인감증명서 등 각종 증명서 발급비와 추가 서류 준비 비용도 발생할 수 있습니다.
셀프로 신청한다고 취득세나 국민주택채권 매입 의무가 없어지는 것은 아닙니다. 따라서 법무사 견적을 비교할 때는 공과금과 순수 대행 보수를 구분해야 합니다.
상속 취득세율, 부동산 종류별로 확인
상속 취득세는 일반적으로 상속개시일 현재의 시가표준액을 기준으로 계산합니다.
아파트는 공동주택 공시가격, 토지는 개별공시지가 등을 기준으로 하므로 실제 매매 시세와 차이가 날 수 있습니다.
취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 추가될 수 있습니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 주택(전용 85㎡ 이하 등 비과세 요건 충족) | 2.8% | 0.16% | 없음 | 2.96% |
| 주택(전용 85㎡ 초과) | 2.8% | 0.16% | 0.2% | 3.16% |
| 일반 토지·상가 | 2.8% | 0.16% | 0.2% | 3.16% |
| 일반 농지 | 2.3% | 0.06% | 0.2% | 2.56% |
| 1가구 1주택 상속 특례 | 0.8% | 0.16% | 비과세 요건에 따라 다름 | 일반적으로 0.96% |
위 표는 일반적인 표준세율 기준이며, 개별 감면이나 과세 요건에 따라 실제 납부세액은 달라질 수 있습니다.
1가구 1주택 상속 특례 조건
상속으로 주택을 취득하면서 법에서 정한 1가구 1주택 요건을 충족하면 취득세 본세가 일반 2.8%에서 0.8%로 낮아질 수 있습니다.
확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.
- 상속개시일 당시 상속인의 가구 및 주택 보유 현황
- 상속받는 주택이 법정 특례 대상인지
- 공동상속인 중 주택을 취득하는 사람과 지분
- 기존 주택 보유에 관한 예외 요건 적용 여부
특례는 단순히 상속인이 무주택자라는 이유만으로 자동 적용되는 것은 아닙니다. 가구 판단과 공동상속인 관련 요건을 확인해야 합니다.
기존 주택이 있는 상속인도 예외 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 관할 시·군·구청 세무부서에 확인하는 것이 좋습니다.
상속 취득세는 원칙적으로 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부해야 합니다.
국민주택채권 매입률과 실제 부담액
상속등기를 할 때는 일정한 요건에 따라 제1종 국민주택채권을 매입해야 합니다.
일반적인 상속으로 인한 부동산 소유권이전등기는 시가표준액 1,000만 원 이상부터 채권 매입 대상이 됩니다.
상속은 매매와 채권 매입률이 다르므로 매매등기 기준표를 사용하면 안 됩니다.
| 상속 지분별 시가표준액 | 서울특별시·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 1,000만 원 미만 | 매입 면제 | 매입 면제 |
| 1,000만~5,000만 원 미만 | 1.8% | 1.4% |
| 5,000만~1억 5,000만 원 미만 | 2.8% | 2.5% |
| 1억 5,000만 원 이상 | 4.2% | 3.9% |
상속인이 여러 명이고 지분별로 등기하는 경우에는 각 등기명의인이 취득하는 지분의 시가표준액을 기준으로 매입금액을 계산합니다.
채권을 반드시 만기까지 보유해야 하는 것은 아닙니다. 은행에서 매입과 동시에 매도하는 즉시매도 방식을 이용할 수도 있습니다.
이때 실제 부담액은 채권 매입금액 전체가 아니라 매도 단가와 할인율, 선급이자 및 세금 등을 반영한 금액입니다.
할인율은 매일 달라지므로 매입 당일 주택도시기금에서 확인해야 합니다.
등기신청수수료, 상속등기는 따로 정해져 있습니다
2025년 8월 1일부터 상속등기 신청수수료는 일반적인 소유권이전등기와 구분된 금액이 적용되고 있습니다.
2026년 11월 기준 상속등기 수수료는 다음과 같습니다.
| 신청 방식 | 상속등기 수수료(부동산 1개당) |
|---|---|
| 등기소 방문 서면신청 | 20,000원 |
| 인터넷등기소 e-Form 작성 후 방문 제출 | 17,000원 |
아파트 1채는 일반적으로 부동산 1개로 계산하지만 토지와 건물이 따로 등기된 단독주택은 2개로 계산합니다.
예를 들어 토지 1필지와 건물 1동을 모두 상속등기한다면 e-Form 신청수수료는 34,000원입니다.
e-Form으로 신청서를 작성하면 일반 서면신청보다 부동산 1개당 3,000원을 절약할 수 있습니다.
다만 e-Form은 신청서를 온라인으로 작성하는 방식이며, 출력한 신청서와 첨부서류를 관할 등기소에 제출해야 합니다.
법무사 보수는 어떻게 정해지나
법무사 보수는 대한법무사협회의 보수기준에 따라 산정합니다.
2026년 8월 20일 개정된 보수기준에서는 부동산 가액에 따른 기본보수 외에 업무 범위에 따라 가산보수와 대행료 등이 발생할 수 있습니다.
부동산 가액별 법무사 기본보수
| 보수 산정 기준금액 | 기본보수 상한 |
|---|---|
| 5,000만 원 | 210,000원 |
| 1억 원 | 260,000원 |
| 2억 원 | 350,000원 |
| 3억 원 | 440,000원 |
| 5억 원 | 600,000원 |
| 10억 원 | 950,000원 |
위 금액은 기본보수 상한액을 해당 기준금액에서 계산한 결과입니다.
실제 법무사 견적에는 다음 항목이 추가될 수 있습니다.
- 부동산이 여러 개이거나 구분건물인 경우의 해당 가산보수
- 상속관계 확인과 복잡한 등기신청에 따른 추가 업무 보수
- 국민주택채권 매입·매도 대행료
- 취득세 신고 관련 대행료
- 교통비·출장비 등 인정되는 실비
- 과세 대상 법무사 보수에 대한 부가가치세 10%
부동산을 추가할 때마다 무조건 2만 원, 취득세 신고 대행에 무조건 4만 원이 붙는 것은 아닙니다.
법무사 보수는 실제 업무와 보수기준에 따라 산정해야 하므로, 견적을 받을 때 항목별 금액을 확인하는 것이 좋습니다.
상속인은 한 명이지만 오래된 제적등본 검토가 필요하거나, 공동상속인 중 해외 거주자가 있다면 일반적인 상속등기보다 업무가 복잡해질 수 있습니다.
견적은 최소 2~3곳에서 받아 공과금과 법무사 보수를 따로 비교하는 것이 좋습니다.
공시가격 3억 원 아파트로 계산해 보기
서울 소재 전용 84㎡ 아파트를 자녀 1명이 상속받는 사례를 가정하겠습니다.
아파트 공시가격은 3억 원이며, 일반 상속세율이 적용되는 경우와 1가구 1주택 상속 특례가 적용되는 경우를 비교합니다.
채권은 즉시매도하고 할인율은 계산을 위해 10%로 가정합니다.
| 항목 | 일반 상속 | 1가구 1주택 특례 |
|---|---|---|
| 취득세 등 세금 | 8,880,000원 | 2,880,000원 |
| 국민주택채권 매입금액 | 12,600,000원 | 12,600,000원 |
| 채권 할인료(10% 가정) | 약 1,260,000원 | 약 1,260,000원 |
| 등기신청수수료(e-Form) | 17,000원 | 17,000원 |
| 셀프 합계 | 약 10,157,000원 | 약 4,157,000원 |
이 표에서 국민주택채권 매입금액 1,260만 원을 비용으로 전부 더하는 것은 아닙니다.
즉시매도 할인율을 10%로 가정했으므로 실제 부담액을 약 126만 원으로 계산한 것입니다.
2026년 11월 실제 채권 할인율이 10%라는 의미는 아니며, 등기 당일 할인율에 따라 총비용은 달라집니다.
또한 서류 발급비 등의 소액 실비와 법무사 보수는 제외했습니다.
법무사에게 맡긴다면?
위 사례에서 법무사 보수 산정 기준금액이 3억 원이라고 가정하면 기본보수 상한은 44만 원입니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 법무사 기본보수 상한 | 440,000원 |
| 기본보수 부가세 10% | 44,000원 |
| 기본보수·부가세 합계 | 484,000원 |
| 가산보수·기타 대행료·실비 | 별도 |
이 경우 법무사 기본보수와 부가세만 약 48만 4,000원이며, 추가 업무에 따라 실제 견적이 더 높아질 수 있습니다.
따라서 셀프와 법무사 대행 비용 차이는 단순한 상속등기에서도 수십만 원이 발생할 수 있습니다.
반면 취득세 특례 적용 여부에 따른 세금 차이는 이 사례에서 600만 원입니다.
결국 법무사 비용을 비교하기 전에 취득세 감면 대상인지부터 확인하는 것이 더 중요할 수 있습니다.
법무사 vs 셀프, 비용과 상황 비교
| 비교 항목 | 법무사 위임 | 셀프 등기 |
|---|---|---|
| 취득세·채권 관련 비용 | 원칙적으로 동일 | 원칙적으로 동일 |
| 등기신청수수료 | 신청 방식에 따라 발생 | 신청 방식에 따라 발생 |
| 법무사 보수 | 발생 | 없음 |
| 서류 준비 | 일부 대행 가능 | 직접 준비 |
| 신청서 작성 | 법무사가 처리 | 직접 작성 |
| 보정 대응 | 위임 범위 내 대행 | 직접 대응 |
| 적합한 상황 | 복잡한 상속 | 단순하고 협의가 끝난 상속 |
셀프 등기가 적합한 경우
상속인이 1~2명이고 상속재산분할협의가 이미 끝났으며, 상속할 부동산도 많지 않다면 셀프 등기를 검토할 수 있습니다.
평일에 등기소를 방문할 수 있고 가족관계증명서와 제적등본 등을 직접 준비할 수 있다면 법무사 보수를 아낄 수 있습니다.
법무사가 적합한 경우
상속인이 많거나 공동상속인 중 해외 거주자·미성년자가 포함된 경우, 오래된 상속관계가 여러 차례 이어지는 경우에는 전문가에게 맡기는 편이 편리할 수 있습니다.
농지 취득과 관련한 별도 요건이나 복잡한 권리관계가 있는 경우도 마찬가지입니다.
처리 과정에서 보정이 발생하면 추가 방문이나 서류 준비가 필요할 수 있으므로 시간과 편의성도 함께 비교해야 합니다.
셀프 상속등기 비용 납부 순서
셀프로 상속등기를 진행한다면 다음 순서로 준비하면 됩니다.
- 부동산 시가표준액 확인: 공동주택가격·토지 공시지가 등을 확인합니다.
- 취득세 신고: 부동산 소재지 관할 시·군·구청 또는 이용 가능한 온라인 서비스에서 신고합니다.
- 취득세 납부: 고지된 세금을 납부하고 납부확인 자료를 준비합니다.
- 국민주택채권 매입: 주택도시기금에서 매입금액을 확인한 뒤 취급은행에서 처리합니다.
- 등기신청수수료 납부: 인터넷등기소 등에서 신청 방식에 맞는 수수료를 납부합니다.
- 상속등기 신청: 신청서와 첨부서류를 관할 등기소에 제출합니다.
채권과 등기신청수수료의 납부 순서는 실제 신청 방식에 따라 조정할 수 있습니다.
다만 취득세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 원칙적으로 6개월 이내에 신고·납부해야 하며, 그보다 먼저 상속등기를 신청한다면 등기신청서 접수일까지 세금을 납부해야 합니다.
주의할 점
상속등기 비용을 계산할 때 놓치기 쉬운 사항이 있습니다.
- 취득세 신고기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 발생할 수 있으므로 법무사 보수를 절약하려다 세금 부담이 커지지 않도록 해야 합니다.
- 1가구 1주택 상속 특례는 자동 적용된다고 가정하지 말고 상속인과 가구의 주택 보유 상황을 확인해야 합니다.
- 국민주택채권은 공동상속인의 취득 지분에 따라 매입금액이 달라질 수 있습니다. 다만 채권 부담을 줄이기 위한 지분 변경은 실제 분할 의사와 세금 영향을 함께 고려해야 합니다.
- 등기신청수수료는 부동산 개수에 따라 달라지므로 아파트와 단독주택, 여러 필지를 함께 상속받는 경우를 구분해야 합니다.
- 상속세는 취득세와 별개입니다. 상속재산 규모가 크다면 국세청 상속세 신고도 따로 확인해야 합니다.
상속인끼리 재산분할에 합의하지 못했다면 비용 계산보다 먼저 상속재산을 어떻게 나눌 것인지 결정해야 합니다.
협의가 이루어지지 않는 경우에는 상속재산분할심판 청구방법, 협의가 안 될 때 절차 확인에서 가정법원 절차를 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
상속등기 비용은 상속인 중 누가 내나요?
상속등기 관련 비용은 부동산을 취득하는 상속인과 실제 등기명의인, 취득 지분 등에 따라 부담 관계가 정해집니다.
협의분할로 한 사람이 단독 상속한다면 그 사람이 관련 비용을 부담하는 경우가 일반적입니다.
공동상속이라면 법적 납세의무와 별개로 상속인끼리 비용을 어떻게 나눌지 협의할 수 있습니다.
상속등기 비용을 카드로 낼 수 있나요?
취득세는 위택스 또는 지자체에서 지원하는 납부 방식에 따라 신용카드로 납부할 수 있습니다.
국민주택채권 매입과 등기신청수수료는 별도의 결제 절차가 있으므로 취급은행과 인터넷등기소에서 지원하는 납부수단을 확인해야 합니다.
시골 땅을 상속받으면 비용이 얼마나 나오나요?
토지는 일반적으로 시가표준액을 기준으로 취득세를 계산합니다.
농지가 아닌 일반 토지는 취득세와 부가세목을 합해 표준세율 기준 3.16%, 농지는 일반적으로 2.56%가 적용됩니다.
다만 농지의 개별 감면 여부와 상속인의 자격, 부동산 필지 수에 따라 실제 비용이 달라질 수 있습니다.
법무사 견적이 너무 비싼 것 같으면 어떻게 하나요?
견적서를 공과금과 법무사 보수로 나눠 달라고 요청하면 됩니다.
취득세, 국민주택채권 관련 비용, 등기신청수수료는 법무사 보수와 별개입니다.
기본보수와 가산보수, 대행료, 부가세, 실비를 구분한 뒤 다른 사무소의 견적과 비교하는 것이 좋습니다.
상속등기를 셀프로 하면 얼마나 절약할 수 있나요?
부동산 가액과 법무사의 업무 범위에 따라 다릅니다.
예를 들어 보수 산정 기준금액 3억 원의 단순한 소유권이전등기라면 법무사 기본보수 상한이 44만 원이며 부가세가 추가됩니다.
셀프로 신청하면 법무사 보수를 부담하지 않지만 취득세와 채권 관련 비용, 등기신청수수료는 직접 납부해야 합니다.
마무리
상속등기 비용의 대부분은 취득세와 국민주택채권 할인료이며, 이 부분은 법무사에게 맡기든 직접 신청하든 원칙적으로 같습니다.
셀프로 절약할 수 있는 금액은 주로 법무사 보수와 대행료입니다.
하지만 상속 주택의 취득세 특례가 적용되면 세금 부담 자체가 수백만 원 줄어들 수 있으므로, 가장 먼저 해당 여부를 확인해야 합니다.
상속관계가 단순하고 재산분할협의가 끝났다면 셀프 등기를 고려할 만합니다. 반면 공동상속인이 많거나 권리관계가 복잡하다면 법무사에게 맡기는 것이 편리할 수 있습니다.
직접 진행하기로 했다면 고인과 상속인의 가족관계 서류, 분할협의서, 취득세 납부자료 등을 먼저 준비해야 합니다.
상속등기 비용을 정확히 비교하려면 취득세, 국민주택채권 실제 부담액, 등기신청수수료를 먼저 계산하고 마지막으로 법무사 보수를 더해 총액을 확인하는 것이 좋습니다.
게린폼
댓글 0
첫 댓글을 남겨보세요.