근저당말소 셀프 신청 바로가기, 필요서류 확인

주택담보대출을 다 갚아도 등기부의 근저당권은 저절로 지워지지 않고, 별도로 말소등기를 신청해야 합니다. 은행에서 해지증서·위임장·등기필정보를 받고 등록면허세와 지방교육세 7,200원을 납부하면 법무사 없이 셀프로 처리할 수 있습니다. 처음 신청하는 경우라면 인터넷등기소 전자표준양식(e-Form)으로 신청서를 작성해 등기소에 제출하는 방법이 가장 무난합니다.

근저당말소, 대출 갚으면 끝나는 게 아닙니다

대출을 전액 상환하면 은행에 대한 해당 채무는 정리되지만, 등기사항증명서 을구에 적힌 근저당권은 그대로 남아 있습니다. 등기는 별도로 말소 절차를 진행해야 바뀌므로, 은행이나 소유자가 말소등기를 신청하지 않으면 몇 년이 지나도 근저당권 기록이 남습니다.

원래 근저당권 말소는 소유자(등기권리자)와 은행(등기의무자)이 함께 신청하는 공동신청이 원칙입니다. 다만 실무에서는 은행이 해지증서와 위임장 등을 소유자에게 제공하고, 소유자가 은행을 대리해 혼자 접수하는 방식으로 처리할 수 있습니다. 이것이 흔히 말하는 근저당말소 셀프 신청입니다.

말소를 미뤄두면 당장 추가 이자가 발생하는 것은 아니지만 다음 상황에서 문제가 될 수 있습니다.

• 집을 팔 때 매수인이 등기부의 근저당권을 보고 잔금 전 말소를 요구하는 경우
• 전세를 놓을 때 세입자가 선순위 근저당권을 이유로 계약을 망설이는 경우
• 다른 금융기관에서 새로 담보대출을 받으려 할 때 기존 근저당권이 심사에 영향을 주는 경우

이미 대출을 갚았다면 은행에서 말소등기까지 처리했는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

근저당말소 셀프 신청이 가능한 경우

상황	셀프 가능 여부	참고
은행 주택담보대출 전액 상환	가능	가장 일반적인 경우
개인 간 차용으로 설정한 근저당권	가능	채권자의 서류와 협조 필요
근저당권에 다른 권리가 설정된 경우	조건부	이해관계인의 승낙 등 추가 절차 검토
경매 매각으로 소멸하는 근저당권	일반적인 셀프 말소 대상 아님	법원의 말소등기 촉탁 절차
은행 등기필정보가 없는 경우	별도 절차 필요	등기필정보 미제공 시 확인 절차 검토

가장 간단한 경우는 은행 주택담보대출을 전액 상환하고 은행이 말소서류를 제공하는 상황입니다.

반대로 근저당권에 다른 이해관계가 얽혀 있거나 오래된 개인 간 채권이라면 말소 가능 여부와 필요한 서류부터 확인해야 합니다.

근저당말소 필요서류

필요서류는 은행에서 받는 서류와 본인이 준비하는 서류로 나뉩니다. 일반적인 근저당권 말소등기는 당사자의 주민등록등본이나 인감증명서를 일률적으로 첨부할 필요가 없고 국민주택채권도 매입하지 않습니다.

구분	서류	받는 곳	메모
은행 발급	해지증서 또는 해제증서	대출 은행	등기원인 증명
은행 발급	위임장	대출 은행	은행을 대리해 신청
은행 제공	등기필정보 또는 등기필증	대출 은행	근저당권 설정 당시의 정보
본인 준비	등록면허세 납부확인 자료	위택스·관할 지자체	기본 7,200원
본인 준비	등기신청수수료 납부자료	인터넷등기소 등	신청 방식별 차이
본인 준비	근저당권말소 등기신청서	인터넷등기소	e-Form 작성 가능
본인 준비	신분증	본인	방문 시 지참

은행 서류는 대출을 상환한 영업점이나 여신 담당 부서에 “근저당말소를 직접 신청하겠다”고 말하고 요청하면 됩니다.

은행에 따라 별도 담당 부서에서 서류를 준비하거나 교부 일정을 안내할 수 있으므로, 대출을 상환할 때 함께 문의하는 것이 좋습니다.

단, 은행의 명칭이나 주소가 변경됐거나 등기필정보를 제공할 수 없는 경우에는 추가서류 또는 별도 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

근저당말소 비용 정리 (2026년 11월 기준)

기본 비용은 등록면허세와 지방교육세, 등기신청수수료로 구성됩니다. 등기신청수수료는 2025년 8월 1일부터 개정된 금액이 적용되고 있습니다.

항목	방문 서면신청	전자표준양식(e-Form)	전자신청
등록면허세	6,000원	6,000원	6,000원
지방교육세	1,200원	1,200원	1,200원
등기신청수수료	4,000원	3,000원	1,000원
합계(부동산 1개)	11,200원	10,200원	8,200원

위 금액은 일반적인 부동산 1개를 대상으로 말소등기를 신청할 때의 기본 비용입니다. 등기부 열람·발급비나 기타 부대비용은 별도입니다.

비용은 말소 대상 부동산 수에 따라 달라집니다.

• 아파트·빌라 같은 집합건물은 일반적으로 대지권을 포함해 1개로 계산
• 단독주택은 토지 1필지와 건물 1동이 각각 등기돼 있다면 2개로 계산
• 여러 부동산을 담보로 설정한 공동담보는 말소 대상 부동산 수에 따라 비용 증가

예를 들어 토지와 건물이 각각 등기된 단독주택의 근저당권을 모두 말소한다면 e-Form 기준 기본 비용은 20,400원이 됩니다.

법무사에게 맡기면 세금과 수수료 외에 대행 보수가 추가됩니다. 따라서 단순한 근저당말소라면 직접 신청하는 편이 비용을 줄이는 데 유리할 수 있습니다.

근저당말소 셀프 신청 순서

전체 흐름은 아래 6단계로 정리됩니다.

1. 대출 전액 상환: 은행에 근저당 해지를 요청하고 해지증서·위임장·등기필정보 등을 받습니다.
2. 등기부 확인: 을구에서 말소할 근저당권의 접수일자·접수번호·순위번호를 확인합니다.
3. 등록면허세 납부: 부동산 소재지 관할 지자체에 세금 7,200원을 신고·납부합니다.
4. 등기신청수수료 납부: 신청 방식에 맞는 수수료를 납부하고 확인 자료를 준비합니다.
5. 신청서 작성: 인터넷등기소 e-Form을 이용해 신청서를 작성하고 출력합니다.
6. 등기소 제출: 관할 등기소에 신청서와 첨부서류를 접수한 뒤 처리 상태를 확인합니다.

등기소에 방문하기 전에 근저당권의 정확한 접수번호를 확인해야 합니다.

이를 확인하려면 등기부등본 열람 바로가기, 주소로 조회하는 방법에서 인터넷등기소 열람 절차를 참고하면 됩니다.

등기사항증명서는 갑구와 을구로 나뉘며, 근저당권은 일반적으로 을구에서 확인합니다. 여러 근저당권이 설정돼 있다면 말소하려는 등기를 정확히 구분해야 합니다.

인터넷등기소 e-Form 작성할 때 채우는 항목

e-Form은 인터넷등기소에서 신청서를 작성해 출력하고, 첨부서류와 함께 등기소에 직접 제출하는 방식입니다.

손으로 작성하는 것보다 입력 내용을 확인하기 편하고 일반 서면신청보다 수수료도 1,000원 저렴합니다.

입력 항목	적는 내용
부동산의 표시	등기부에 나온 부동산 표시 그대로
등기원인과 연월일	해지 등 원인과 증명서류에 기재된 날짜
등기의 목적	근저당권말소
말소할 등기	접수일자·접수번호·순위번호
등기의무자	근저당권자인 은행의 명칭과 주소
등기권리자	소유자의 성명·주민등록번호·주소

말소할 등기 항목이 잘못되면 보정이 필요할 수 있으므로 은행에서 받은 해지증서와 등기부의 기재사항을 비교해야 합니다.

특히 근저당권 설정 당시의 은행 명칭이 현재와 다른 경우에는 은행이 제공하는 서류를 기준으로 추가 확인이 필요합니다.

전자신청과 e-Form, 어떤 걸 고를까

비교	전자표준양식(e-Form)	전자신청
신청서 작성	인터넷	인터넷
등기소 방문	신청서·서류 제출 시 방문	사전 등록 등 별도 요건
제출 방식	출력 후 서면 제출	온라인 제출
사전 준비	인터넷등기소 이용 환경	사용자등록·전자적 인증 등
수수료	3,000원	1,000원
맞는 사람	처음 셀프 등기하는 개인	전자신청 요건을 갖춘 신청인

전자신청은 수수료가 가장 저렴하지만 사용자등록과 전자적 인증 등의 요건을 갖춰야 합니다. 은행이 공동신청에 필요한 전자적 절차에 협조할 수 있는지도 확인해야 합니다.

또한 전자신청 사용자등록을 처음 하는 경우에는 본인확인을 위해 등기소 방문이 필요할 수 있습니다.

반면 e-Form은 은행에서 받은 종이 서류를 준비해 관할 등기소에 방문하는 방식이므로, 한 번만 처리할 개인이라면 상대적으로 간편합니다.

등록면허세 납부방법

등록면허세는 등기소가 아니라 지방자치단체에 납부하는 세금입니다.

위택스에서 신고·납부하거나 부동산 소재지 관할 시·군·구청 세무부서에서 안내받아 납부할 수 있습니다.

• 납세지: 신청인 주소지가 아닌 부동산 소재지
• 세목: 등록면허세(등록분)
• 등기 종류: 근저당권 말소에 해당하는 등기
• 기본 세액: 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원
• 납부 후: 등기신청에 필요한 영수필확인 자료 준비

위택스에서 신고할 때는 부동산 소재지와 등기 종류를 정확히 선택해야 합니다.

납부가 완료되면 전자납부번호 또는 영수필확인 자료를 확보해 등기신청서 작성과 접수에 사용합니다.

근저당말소 셀프 신청 시 주의할 점

셀프 신청에서 가장 중요한 것은 말소 대상 근저당권과 은행에서 받은 서류가 정확히 일치하는지 확인하는 것입니다.

• 마이너스통장이나 한도대출이 같은 근저당권에 묶여 있다면 잔액을 0원으로 만들어도 근저당권이 유지될 수 있습니다. 은행에 약정 종료와 근저당권 해지 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 등기원인일자는 단순히 대출 상환일로 적는 것이 아니라 해지증서 등 원인증명서류에 기재된 날짜를 기준으로 작성합니다.
• 한 은행에서 근저당권을 여러 건 설정했다면 일부만 말소되지 않도록 각각의 설정등기를 확인해야 합니다.
• 매매 잔금이나 전세 계약을 앞두고 있다면 가능하면 1~2주 정도 여유를 두고 준비하는 것이 좋습니다.
• 셀프로 처리하기 전에 은행에서 말소 업무를 무료 또는 할인된 비용으로 처리해 주는지 확인하면 불필요한 지출을 줄일 수 있습니다.

또한 근저당말소등기를 신청했다고 즉시 등기부에 반영되는 것은 아닙니다. 서류 심사 중 보정이 발생할 수도 있으므로 접수 이후 처리 상태를 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

근저당말소를 안 하면 갚은 대출에 이자가 붙나요?

이미 대출을 전액 상환했다면 근저당권 기록이 남아 있다는 이유만으로 추가 이자가 붙지는 않습니다.

다만 근저당권이 그대로 남아 있어 매매·전세·추가대출 과정에서 상대방이 말소를 요구할 수 있습니다. 다른 채무까지 담보하는 계약인지도 확인해야 합니다.

은행이 알아서 말소해 주지는 않나요?

은행이 연계 법무사나 대행업체를 통해 말소 업무를 처리하는 경우도 있습니다. 다만 비용 부담과 처리 방식은 금융기관마다 다릅니다.

직접 신청하려면 은행에 셀프 말소가 가능하도록 필요한 서류를 제공받을 수 있는지 문의해야 합니다.

가족이 대신 등기소에 제출해도 되나요?

가족이 대리인으로 신청하는 것도 가능할 수 있습니다. 다만 단순한 서류 전달인지, 등기신청을 대리하는 것인지에 따라 준비해야 할 위임 관계가 달라집니다.

가족이 신청을 대리한다면 소유자와 은행의 위임 관계를 확인하고 필요한 위임장과 신분증 등 구비서류를 관할 등기소에 미리 확인하는 것이 안전합니다.

말소가 끝났는지는 어떻게 확인하나요?

인터넷등기소에서 등기신청사건 처리 상태를 조회할 수 있습니다.

단순한 사건은 며칠 안에 처리되기도 하지만, 정확한 처리기간은 등기소 접수량과 보정 여부에 따라 달라집니다.

처리가 완료되면 등기사항증명서를 다시 열람해 해당 근저당권에 말소등기가 기재됐는지 확인하면 됩니다.

은행에서 등기필정보를 분실했다면 셀프 신청이 불가능한가요?

반드시 불가능한 것은 아닙니다.

등기필정보를 제공할 수 없다면 법령에서 정한 별도 확인 절차를 검토해야 합니다. 일반적인 셀프 신청보다 복잡해질 수 있으므로 은행과 관할 등기소에 먼저 문의하는 것이 좋습니다.

마무리

근저당말소는 주택담보대출 상환 후 별도로 챙겨야 하는 등기 절차입니다.

은행에서 해지증서·위임장·등기필정보 등을 받고, 등록면허세와 지방교육세 7,200원 및 등기신청수수료를 납부하면 법무사 없이 직접 진행할 수 있습니다.

일반적인 아파트 1건을 e-Form 방식으로 신청할 때 기본 비용은 10,200원입니다. 다만 말소 대상 부동산이 여러 개이거나 추가서류가 필요한 경우 비용과 절차가 달라질 수 있습니다.

신청 전에 등기부 을구에서 말소할 근저당권의 접수번호를 확인하고, 은행에서 받은 해지증서의 내용과 비교하는 것이 중요합니다.

마지막으로 등기소에 서류를 제출하는 것으로 끝내지 말고, 근저당권 말소등기가 실제로 완료됐는지 등기부를 다시 확인해야 합니다.